Grundschuld: Möglichkeiten und Konsequenzen

Wer ein Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert hat, steht nach der vollständigen Rückzahlung vor wichtigen Entscheidungen: Die Grundschuld bleibt zunächst im Grundbuch bestehen und kann entweder gelöscht, an den Eigentümer übertragen oder für zukünftige Finanzierungen genutzt werden. Dabei ergeben sich verschiedene Varianten. Die Eigentümerbriefgrundschuld bietet zudem besondere Vorteile hinsichtlich Flexibilität und Kreditsicherung. Doch auch Risiken wie Pfändbarkeit, Probleme beim Verkauf oder Unsicherheiten im Erbfall sollten bedacht werden. Dieser Beitrag gibt einen kurzen Überblick über die rechtlichen Möglichkeiten und praktischen Folgen einer stehengelassenen Grundschuld nach Kreditablösung.

Was passiert mit einer Grundschuld, wenn ein Kredit zurückgezahlt wurde?

Wenn Sie ein Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert haben und dieses Darlehen vollständig zurückzahlen, bleibt die Grundschuld zunächst einmal weiterhin im Grundbuch stehen. Sie verschwindet also nicht automatisch, nur weil das Darlehen getilgt wurde. Die Grundschuld bleibt vorerst im Besitz des bisherigen Kreditgebers – beispielsweise der Bank.

Sie als Immobilieneigentümer haben dann aber einen rechtlichen Anspruch darauf, dass die Bank die Grundschuld entweder löscht oder an Sie zurücküberträgt. Das ist sinnvoll, weil der ursprüngliche Sicherungszweck – nämlich das Darlehen – weggefallen ist.

Merke: Der Eigentümer des Grundstücks einen schuldrechtlichen Rückgewähranspruch gegen den Grundschuldgläubiger auf Rückübertragung oder Löschung der Grundschuld, wenn der Sicherungszweck entfallen ist.

Wann wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld?

Die Grundschuld wird erst dann zur sogenannten „Eigentümergrundschuld“, wenn sie durch Abtretung oder Rückübertragung auf Sie als Eigentümer übertragen wurde. Sie können die Eigentümergrundschuld dann künftig selbst nutzen, etwa für ein neues Darlehen.

In der Praxis wird indes oft die Löschung der Grundschuld beantragt. Alternativ können Sie die Grundschuld auch stehenlassen und für spätere Finanzierungen wiederverwenden.

Wichtig: Eine Eigentümergrundschuld ist pfändbar. Das heißt, sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten und Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben, kann auch die Eigentümergrundschuld gepfändet werden. Die Pfändung umfasst dann auch die Ansprüche auf Umschreibung im Grundbuch und auf Herausgabe des Grundschuldbriefs.

Was ist eine verdeckte Eigentümergrundschuld?

Eine „verdeckte Eigentümergrundschuld“ liegt vor, wenn die Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits zwar Ihnen als Eigentümer zusteht, im Grundbuch aber noch die Bank als Berechtigte eingetragen ist. Sie sind also rechtlich und wirtschaftlich Inhaber, aber nach außen erscheint die Bank weiterhin als Eigentümerin der Grundschuld.

Welche Folgen hat eine stehengelassene Grundschuld?

Wenn die Grundschuld als vorrangiges Recht im Grundbuch stehen bleibt, kann sich das für den Eigentümer und für andere Gläubiger oder bei einer Zwangsversteigerung auswirken. Denn die Rangfolge im Grundbuch bleibt erhalten – auch wenn die Grundschuld wirtschaftlich leer ist.

Der Eigentümer hat immer noch eine Grundschuld im Grundbuch stehen, obwohl er alles zurückgezahlt hat. Das kann es schwieriger machen, das Grundstück zu verkaufen.

Andere Menschen sehen die Grundschuld als Belastung. Das kann den Wert des Grundstücks senken oder es schwerer machen, gute Konditionen auszuhandeln.

Wenn nur der Grundschuldbrief zurückgegeben wird, besteht das Risiko, dass jemand anderes den Brief bekommt und dann Rechte an der Grundschuld geltend macht, zum Beispiel durch Diebstahl oder Verlust des Briefs.

Im Erbfall oder wenn nicht klar ist, wer den Grundschuldbrief hat, kann es Streit oder Unsicherheiten geben. Das macht die Abwicklung nach einem Todesfall oder einen Verkauf komplizierter.

Welche Vorteile bietet eine Eigentümerbriefgrundschuld?

Eine „Eigentümerbriefgrundschuld“ ist eine Grundschuld, bei der der Eigentümer des Grundstücks selbst als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist und für die ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde. Sie bietet gegenüber anderen Grundpfandrechten und auch gegenüber der offenen Eigentümergrundschuld (Buchgrundschuld) folgende Vorteile:

Die Eigentümerbriefgrundschuld kann vom Eigentümer jederzeit durch Übergabe und Abtretung des Grundschuldbriefs an einen neuen Gläubiger zur Sicherung eines neuen Kredits verwendet werden, ohne dass eine Grundbuchänderung erforderlich ist. Dies ermöglicht eine schnelle und kostengünstige Kreditsicherung, da die Übertragung außerhalb des Grundbuchs durch Übergabe des Briefs und Abtretungserklärung erfolgt. Zudem fallen keine Grundbuchkosten für eine Umschreibung an, solange keine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Sie ist damit deutlich flexibler und schneller wiederverwertbar.

Da die Übertragung des Briefrechts außerhalb des Grundbuchs vollzogen wird, ermöglicht die Eigentümerbriefgrundschuld eine verdeckte Kreditsicherung. Dritte können nicht ohne Weiteres erkennen, wer aktueller Gläubiger der Grundschuld ist.

Die Eigentümerbriefgrundschuld belegt einen Rang im Grundbuch, der bei späterer Übertragung an einen Fremdgläubiger erhalten bleibt. Für die Vorbereitung künftiger Finanzierungen kann das vorteilhaft sein.

Diese Vorteile macht sie gerade für Unternehmer interessant.

Merke: Die Eigentümerbriefgrundschuld bietet dem Grundstückseigentümer hohe Flexibilität, schnelle und kostengünstige Übertragbarkeit sowie Rangwahrung und verdeckte Kreditsicherung. Die Übertragung erfolgt durch Einigung und Übergabe des Grundschuldbriefs, ohne dass einer Grundbuchänderung bedarf.